청약통장의 모든 것

많은 사람이 가지고 있지만 내용에 대해서는 잘은 모르고 있는 청약통장의 모든 것에 대해 알아보겠습니다. 분양과 납입금액, 1순위 조건, 가점제와 추첨제, 반드시 알아야 할 중요한 팁까지. 특별공급은 제외한 일반공급에 대해서만 살펴보도록 하겠습니다.

청약통장이란?

청약통장이란 간단하게 말해서 신규 아파트를 살 때 필요한 입장권입니다. 최소한 청약통장은 있어야 신규로 분양하는 아파트에 분양신청을 할 수 있는 자격이 생기는 것이죠. 그 밖에 따져야 하는 조건이 많이 있지만 최소한의 준비사항이란 것만 알고 계시면 좋을 것 같습니다. 물론 돈이 남아도시는 분이라면 나와 있는 집을 돈 주고 사면되니까 청약통장은 필요가 없겠죠?

현재 전국민의 반 이상인 약 2800만 명이 가입되어 있고 예치금을 100만 원씩만 잡아도 28조가 들어가 있는 것입니다.
이 돈은 각종 대출의 재원으로 쓰이고 있습니다. 물론 건설회사에 빌려주어 아파트 건설 자금으로도 사용됩니다.
이율은 2년 이상 1.8%로 요즘 같은 초저금리 시대에는 꽤나 높은 수치입니다. 

 

청약통장은 종류가 여러가지 있지만 현재 가장 많이 사용하고 있는 통장은 주택청약종합저축입니다.

 

• 가입자격 : 대한민국 국민(재외동포 포함). 외국인 거주자
• 가입제한 : 전 금융기관 통합 1인 1 계좌
• 납입금액 : 2~50만 원, 납입액 1,500만원 전까지는 50만원 초과납부 가능
• 가입기간 : 당첨된 날까지
• 납입인정 회차 : 월별 1회
• 납입인정 금액 : 월별 최대 10만 원
• 청약통장 만들기 : 본인이 원하는 은행에 가셔서 신청

 

 

분양의 종류

구분	주체	분양가	공급량	경쟁률
국민주택(공공분양,임대)	공공기관, 지자체(LH, SH 등)	쌈	적음	높음
민영주택(민간분양,임대)	민영건설사(래미안, 자이, 푸르지오, 롯데캐슬 등	비쌈	많음	공공에 비해 낮음

 

1순위 필요조건

1. 국민주택

• 납입기간 : 일반적으로 가입 기간 24개월 이상으로 중간에 연체가 한 번도 없어야 됨. 납입기간이 절대적
• 납입금액 : 월 10만 원까지 인정. 여러 달치를 한번에 입금해도 10만 원만 인정됨
• 세대주여야 되므로 세대분리가 안되어 있으면 세대분리를 하셔야 됩니다. 세대분리가 되어 있으면 주택 매수, 매도 시 모두 세금을 크게 줄일 수 있으니 미리미리 해두는 걸 권해드립니다.
• 전용면적 85m²(제곱미터) 이하만 공급

2. 민영주택

• 납입기간 : 가입 기간 24개월 이상
• 납입금액 : 월 2만 원 이상
• 가점제와 추첨제가 있음
• 지역별 예치금이 필요 (지역과 전용면적에 따라 다름)

구분	서울/부산	기타 광역시	기타 시/군
85m² 이하	300	250	200
102m² 이하	600	400	300
135m² 이하	1,000	700	400
모든 면적	1,500	1,000	500

 

3. 공통

• 모집공고 뜨기 전까지 조건이 충족되어야 함
• 해당 주택과 같은 지역, 미달 시 인근 지역

 

 

 

민영주택 가점제, 추첨제

1. 가점제 

• 부양가족수 : 3년 이상 주민등록표에 등재된 배우자, 부모님, 자녀 max 35점
• 무주택기간 : 미혼 30세 이후, 기혼은 결혼한 해부터 1년에 2점씩 max 32점
• 납입기간 : 액수 무관, 기간만 중요 1년에 1점씩 최대 15년까지 가점 max 17점
• 만점 : 84점

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2. 추첨제

100프로 랜덤. 사실상 가점제는 넣는 순간 등수가 나옵니다. 점수 요건이 일률적으로 정해져 있기 때문이죠. 그것만 가지고 분양을 한다면 부양가족이 없는 사람은 평생 분양을 못 받을 가능성도 생길 수 있는 거죠. 이런 점 때문에 문제가 많았고 이를 보완해 내놓은 제도가 추첨제입니다. 앞으로는 국민주택에서도 추첨제를 도입해 비중을 높이겠다는 발표도 있었으니 지켜보면 좋을 것 같습니다. 가점제와 추첨제 비율은 지역, 주택, 면적별로 다릅니다.

2만 원 : 민영주택에 유리
10만 원 : 국민주택에 필수
20만 원 : 근로소득 7천만 원 이하 무주택 세대주의 연말정산 시 세금 혜택용으로 최대 240만 원의 40%인 96만 원까지 소득공제 혜택
여유가 되면 매달 10만 원을 넣어 국민주택과 민영주택에 모두 도전하는 걸 추천!

청년 우대형 청약통장

청년 우대형 청약통장은 2018년 7월 31일부터 시행된 제도입니다. 저소득 무주택 청년의 주택 구매를 위해 도입되었습니다. 일반 청약통장에 비해 월등히 좋은 이점을 가지고 있으니 조건이 되시는 분은 꼭 만드시길 권해드립니다.

 

1. 혜택

• 이자소득 비과세 : 2년 이상 가입 시 최대 10년 이자소득에 대해 500만 원까지 비과세
• 금리 : 가입기간 2년~10년 내 1.5%의 우대금리가 붙어 최대 3.3%

 

2. 조건

• 나이 : 만 19세 이상~만 34세 미만 (병역이행기간 별로로 인정. 예를 들어 군 복무를 2년 했으면 만 36세까지 가능)
• 기간 : 2023년 12월 31일까지 가입 및 전환 가능
• 소득 : 전년 소득 3,600만 원 이하
• 분류 : 무주택 세대주나 세대원
• 필요서류 : 소득확인 증명서, 주민등록등본(주민번호 전체 표기된 원본), (병적증명서)
• 가입/전환 가능 은행 : 우리, KB국민, 신한, 하나, 기업, 농협, 대구, 부산, 경남은행만 가능, 인터넷 신청 불가

 

 

 

반드시 체크해야 될 현시점에서의 팁

1. 혹시라도 목돈이 필요하다면?

살다 보면 목돈이 필요한 순간이 있고 오랜 기간 쌓인 청약통장이 있으면 급한 대로 그거라도 깨서 쓰고 싶으실 수 있습니다. 하지만 청약통장은 정말 특별한 경우가 아니면 절대 깨지 않는 걸 권해드립니다. 정말 다른 돈 나올 데가 없다면 청약통장을 담보로 대출을 받으시길 바랍니다. 은행마다 다르겠지만 예치금의 최대 95% 정도까지 받을 수 있고 연 2.8% 내외의 이자가 적용됩니다.

특히나 사회 초년생이나 젊으신 분들은 내 아파트를 갖는다는 게 먼 미래의 일이거나 나와는 상관없는 일처럼 여겨져 돈이 필요할 때 해지하는 경우가 많이 있습니다.
다시 한번 강조드리지만 청약은 길게 보셔야 됩니다. 절대 통장은 깨지 말고 가지고 가셔야 나중에 후회하지 않습니다. 연체도 하지 않도록 신경 쓰시고요.

 

2. 당첨만 되면 끝인가?

일단 당첨을 받으셨다면 축하드립니다. 그런데 당첨되고 대충 일주일 내에 계약금을 넣으셔야 됩니다. 계약금은 대략 분양가의 10% 정도입니다. 운 좋게 당첨이 됐는데 계약금이 없어서 분양을 못 받으면 너무 안타깝겠죠? 게다가 진짜로 중요한 건 청약은 한 번 당첨되면 제당첨 제한이 생겨 투기과열지구 같은 경우에는 10년 내, 일반 지역에도 5년 내에는 당첨이 불가능합니다. 앞에서도 말씀드렸지만 청약은 장기 레이스라고 생각하셔야 됩니다. 일단 길게 잡고 연체 없이 꾸준히 넣어주시고 본인이 최소한의 금전적 준비가 됐을 때 신청을 넣으시길 권해드립니다.

 

3. LTV(Loan To Value ratio)

아파트 분양가는 대략적으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 구성됩니다. 실소유자의 경우 현금을 다 주고 사는 경우는 거~의 없습니다. 중간에 중도금 대출을 받아야 되죠. 

• 투기과열지구 : 분양가의 20~40%
• 비규제 지역 : 분양가의 30~70%

 ※ 요즘은 대출규제나 전매제한이 생겨 2년간은 실거주를 해야 매매가 가능합니다.

 

4. 자녀가 있는 경우

국민연금과 마찬가지로 자녀가 있으면 10만 원씩 넣어두면 무조건 좋습니다. 청약통장은 성인(만 19세) 이전에는 만 19세 전 24개월만 인정이 됩니다. 만 17세 이하는 넣어도 카운트가 안되니 청약통장을 만들기 가장 빠르고 좋은 시기는 만 17세입니다. 만 17세 이상의 자녀가 있고 여유가 있으면 매달 넣어주는 걸 추천드립니다. 일단 상품 자체의 이자율도 좋고, 쌓아두면 나중에 목돈이 될 수 있고, 무엇보다 제도가 언제 어떻게 바뀔지 모르니 넣어두면 최소한 손해는 안 봅니다. 최소 조건인 1순위인 사람이 청약통장을 가진 사람의 절반 정도가 되니까 가입기간이 길면 유리할 수 있습니다.

아울러 국민연금은 18세 이상 자녀가 있을 시 최소 1회분을 납입하는 걸 추천드립니다. 혹시 필요한 분이 계실까 봐 이 사이트의 국민연금에 대한 글 링크 넣습니다. 필요하신 분은 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

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5. 비인기 아파트 VS 인기 아파트

만약 지금 시점에서 비인기 아파트와 비싸지만 당첨되면 로또인 아파트가 있다면 무리해서 로또 당첨을 노리지 마시고 비인기 아파트라도 확률이 높은 곳에 넣어서 당첨을 받길 권해드립니다.

현재 정부에서 집값을 잡는다고 주변 시세보다 몇십 % ~ 반토막의 낮은 시세로 분양이 이루어지고 있습니다. 분양가 상한제로 토지비와 건축비로 분양가가 책정되기 때문입니다. 개인적인 생각이지만 이 가격이 이 시장 생태계에서 계속 유지될 가능성이 높아 보이진 않습니다. 정부에서 아무리 누른다고 해도 언젠가는 주변 시세보다는 낮겠지만 비슷한 수준으로 조정이 될 거고, 그렇게 되면 지금보다 무조건 비싼 가격에 분양을 받을 수밖에 없습니다. 그러니 너무 로또 아파트에만 목을 매고, 낮은 확률에 모험을 걸지 마시고 경쟁이 비교적 약한 곳에 넣어서 빨리 분양을 받으셨으면 좋겠습니다. 선택은 본인의 몫입니다. 부디 개인에 맞는 현명한 선택을 하시길 바랍니다.
감사합니다.